TAKE OVER KPR, UNTUNG ATAU RUGI?

Cicilan KPR yang tiba-tiba membengkak begitu masa bunga fixed berakhir jadi alasan paling umum orang mempertimbangkan take over KPR ke bank lain. Tawarannya memang menggiurkan, bunga lebih rendah dan cicilan lebih ringan. Tapi ada biaya di awal yang perlu dihitung dulu supaya kepindahan ini benar-benar menguntungkan, bukan cuma pindah masalah ke bank baru.

Apa Itu Take Over KPR

Take over KPR adalah proses pemindahan sisa kredit rumah yang masih berjalan dari satu bank ke bank lain, biasanya dengan tujuan mendapatkan suku bunga yang lebih kompetitif atau tenor yang lebih fleksibel. Bank baru melunasi sisa utang ke bank lama, lalu debitur melanjutkan cicilan ke bank baru dengan skema bunga yang baru pula. Proses ini juga dikenal dengan istilah refinancing KPR atau alih kredit.

Karena rumah berstatus jaminan, perpindahan ini melibatkan proses hukum di level sertifikat. Notaris berperan membuat akta roya untuk menghapus hak tanggungan bank lama, lalu menyusun Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) baru atas nama bank tujuan.

Biaya yang Perlu Disiapkan

• Penalti pelunasan dipercepat dari bank lama, umumnya berkisar 1 sampai 3 persen dari sisa pokok pinjaman.
• Biaya appraisal dari bank baru untuk menilai ulang harga rumah, kisaran Rp500 ribu sampai Rp2,5 juta tergantung bank dan tipe rumah.
• Biaya administrasi pengajuan take over, sekitar Rp500 ribu sampai Rp1,5 juta tergantung bank dan promo yang berlaku.
• Biaya notaris untuk akta roya dan APHT baru, umumnya berkisar Rp2 juta sampai Rp3 juta tergantung lokasi dan kompleksitas akta, ditambah biaya administrasi negara untuk balik nama hak tanggungan di BPN.
• Premi asuransi jiwa dan kebakaran baru, karena polis lama biasanya tidak otomatis ikut pindah ke bank baru.

Kapan Sebaiknya Dipertimbangkan, Kapan Sebaiknya Ditunda

Take over layak dipertimbangkan kalau selisih bunga antara bank lama dan bank baru cukup besar, sisa tenor masih panjang, dan biaya pindah bisa tertutup dalam waktu yang jauh lebih pendek dari sisa tenor tersebut. Momen paling umum adalah begitu masa bunga fixed di bank lama berakhir dan berubah ke floating rate yang jauh lebih tinggi dari penawaran kompetitor.

Sebaliknya, take over sebaiknya ditunda kalau sisa tenor KPR tinggal sedikit, karena manfaat penghematan bulanan tidak akan sempat menutup biaya pindah sebelum kredit lunas. Kondisi keuangan yang sedang tidak stabil juga jadi alasan untuk menunda, mengingat proses take over tetap melalui evaluasi kredit dari awal, termasuk pengecekan riwayat di SLIK OJK dan rasio cicilan terhadap penghasilan terbaru.

Untung atau Rugi, Ini Cara Menghitungnya

Take over KPR baru benar-benar menguntungkan kalau penghematan cicilan bulanan bisa menutup total biaya di awal dalam jangka waktu yang wajar, bukan sekadar terlihat lebih murah di angka bunga. Caranya, jumlahkan seluruh biaya take over di atas, lalu bagi dengan selisih cicilan bulanan antara bank lama dan bank baru. Hasilnya adalah titik impas, yaitu berapa bulan yang dibutuhkan sampai penghematan menutup biaya pindah.

Kalau titik impas jatuh jauh lebih pendek dari sisa tenor KPR, take over cenderung menguntungkan. Sebaliknya, kalau sisa tenor sudah tinggal sedikit sementara titik impas panjang, biaya pindah berisiko lebih besar dari penghematan yang didapat. Profil kredit juga dinilai ulang dari nol oleh bank baru, sehingga status SLIK OJK dan penghasilan terkini tetap harus memenuhi syarat, sama seperti pengajuan KPR pertama kali.